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物業(yè)保安處為中心用車辦理“車輛通行證”，車輛進(jìn)入時(shí)，將“車輛通行證”放置于車輛醒目處，車庫門崗秩序維護(hù)員核實(shí)身份及車輛通行證后放行。秩序保安員有責(zé)任在最短的時(shí)間內(nèi)，牢記辦公區(qū)內(nèi)部所有車輛的車號(hào)、車輛特征和車主。

2、外來車輛及人員管理

北京保安公司對(duì)外來車輛在地面停放。車輛在進(jìn)入停車場(chǎng)前，門崗秩序維護(hù)員對(duì)車輛、來訪人員進(jìn)行登記，檢查證件、問清來訪事由，并通知巡邏員做好引導(dǎo)準(zhǔn)備，經(jīng)安全檢查后進(jìn)入停車場(chǎng)，車輛停放在指定車位。

3、上、下班高峰車輛指揮

物業(yè)處在上、下班高峰期時(shí)保安公司將增派秩序保安員在停車場(chǎng)車輛停放處指揮，以便讓業(yè)主安全、有序地進(jìn)出停車場(chǎng)；道閘出入口由當(dāng)值班長協(xié)助秩序維護(hù)員管理。

4、車輛行駛與停放管理

保安監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。

提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走，檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知駕駛?cè)藛T。

漏油車輛及載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止進(jìn)入轄區(qū)。

若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。

對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理。

5、交通設(shè)施管理

秩序維護(hù)員在接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志，禁鳴喇叭標(biāo)志，禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門處理。

秩序維護(hù)主管對(duì)當(dāng)值人員報(bào)告的交通標(biāo)識(shí)的損壞進(jìn)行核實(shí)報(bào)修。

當(dāng)發(fā)現(xiàn)交通設(shè)施有損壞、歪斜移位等變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告秩序維護(hù)部主管以便及時(shí)修復(fù)或更換。

秩序維護(hù)部主管應(yīng)負(fù)責(zé)建立轄區(qū)交通設(shè)施的管理臺(tái)賬，對(duì)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施的效能和合理性做出評(píng)價(jià)，報(bào)主任以便為改進(jìn)和完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。

對(duì)過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，責(zé)令其賠償。

6、停車場(chǎng)管理

（1）車輛進(jìn)場(chǎng)停放

當(dāng)有車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)，當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)迅速指引車輛慢行，停放在相應(yīng)的車位上，提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品；

檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應(yīng)立即當(dāng)面向車主提出，并作詳細(xì)記錄。

（2）車輛離場(chǎng)

當(dāng)有車輛離場(chǎng)時(shí)，當(dāng)值秩序維護(hù)員應(yīng)及時(shí)檢查車主證及相關(guān)資料；檢查車主證件與車輛是否相符；

若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即攔截車輛，并及時(shí)主管前來協(xié)助處理；

收回停車卡；及時(shí)登記。

（3）巡視

當(dāng)值秩序維護(hù)員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車輛的車況一次，發(fā)現(xiàn)漏油，未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)通知車主，并做好記錄，同時(shí)報(bào)告主管處理；

‘北京保安公司’及時(shí)發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員和可疑人員到車場(chǎng)時(shí)要及時(shí)勸其離開，若出現(xiàn)緊急情況按緊急情況預(yù)案處理；

協(xié)助保潔員維護(hù)好車場(chǎng)衛(wèi)生。

7、停車場(chǎng)管理規(guī)定

為保障停車場(chǎng)的正常使用，使用停車場(chǎng)的車輛應(yīng)嚴(yán)格遵守管理規(guī)定，服從指揮調(diào)度，規(guī)定如下：

對(duì)外停車區(qū)域**地面停車場(chǎng)，臨時(shí)停車須按秩序維護(hù)員指揮進(jìn)行停放，固定車輛按指定位置停放；

停車場(chǎng)實(shí)行24小時(shí)封閉式安全管理，巡邏秩序維護(hù)員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡邏；

本車場(chǎng)車輛出入實(shí)行停車證制度，車主憑物業(yè)處發(fā)放的停車證（IC卡）刷卡或由秩序維護(hù)員開啟車場(chǎng)道閘系統(tǒng)，對(duì)強(qiáng)行進(jìn)入所造成的不安全事件承擔(dān)全部責(zé)任；

駕駛員應(yīng)嚴(yán)格遵守指示牌上規(guī)定的行車路線及停車場(chǎng)規(guī)定，其中包括車線、限高、出入口等，停車場(chǎng)內(nèi)車速限10公里/小時(shí)；貴重物品請(qǐng)勿放車內(nèi)；

停車場(chǎng)區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁鳴喇叭，不允許在車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行加油、洗車、修車、吸煙、吐痰、亂扔果皮、清理車上雜物；不得將車上的雜物和垃圾丟在地上；發(fā)現(xiàn)有漏油、漏水時(shí)，負(fù)責(zé)通知車主進(jìn)行處理；

嚴(yán)禁裝載汽油、柴油、煤氣瓶及其它易燃易爆物品進(jìn)入停車場(chǎng)，‘北京保安公司’的保安必要時(shí)必須得到物業(yè)處的批準(zhǔn)，并有安全措施。場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁存放危險(xiǎn)品，如：汽油、柴油、油漆、腐蝕品和其它易燃易爆物品；

不得超越車位或跨位停放，更不能停放在出入車道上；

在停車場(chǎng)內(nèi)行駛或停放過程造成其它設(shè)備、設(shè)施或其它車輛損壞照價(jià)賠償；

北京保安公司停車類O2O應(yīng)用為何“停擺”？數(shù)據(jù)是個(gè)大問題

北京保安公司我一直關(guān)注停車行業(yè)，而蘿卜軟件是我認(rèn)識(shí)的**家此類創(chuàng)業(yè)公司。如今，該公司宣布放棄停車業(yè)務(wù)并轉(zhuǎn)型，這讓我頗感意外。今年1月初，在北京市海淀區(qū)知春路一幢居民樓里，我**次見到O2O軟件創(chuàng)始人肖遙和合伙人高占良，那時(shí)，他們剛剛租了一套100平方米的房子，引入了新的技術(shù)合伙人，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。3月中旬，在一個(gè)主題為 “即將爆發(fā)的停車軟件”線下沙龍，肖遙受邀參與并發(fā)表演講。事不遂人愿，“即將爆發(fā)”并沒有如約而至，關(guān)于停車軟件的討論卻越發(fā)沉寂了。不久前，肖遙約我碰面，他們已經(jīng)終止了停車的項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)是個(gè)大問題

今年年初，北京保安公司肖遙向我闡述了O2O軟件的一個(gè)線上“玩法”，即“一個(gè)數(shù)據(jù)+兩個(gè)分享”：梳理北京市的停車靜態(tài)數(shù)據(jù)，告訴用戶停車場(chǎng)位置和價(jià)格等基本信息，然后通過車主和停車管理員兩個(gè)主體分享空車位信息，提供動(dòng)態(tài)停車數(shù)據(jù)。這個(gè)數(shù)據(jù)不能精確到空車位數(shù)，但可以顯示“已滿、擁擠或空閑”。靜態(tài)數(shù)據(jù)沒有任何可以依賴的來源，因?yàn)橥＼噲?chǎng)的信息化建設(shè)投入幾乎為零，沒有聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，地圖類產(chǎn)品的數(shù)據(jù)也基本不能用，所以O(shè)2O軟件決定線下自采數(shù)據(jù)。北京保安公司從2014年5月開始，肖遙和高占良各自帶兩位同事，每天在北京城采集數(shù)據(jù)，包括坐標(biāo)、價(jià)格、車位數(shù)、開放時(shí)間、包月價(jià)格、是否對(duì)外等。“總共騎壞和被偷了將近10輛自行車，” 肖遙經(jīng)常提到這件事，“但基于靜態(tài)數(shù)據(jù)的內(nèi)測(cè)效果并不好，用戶不在意哪兒有車場(chǎng)，而是關(guān)心要去的車場(chǎng)能不能停、有多少空位。這給了我們兩個(gè)提示，一是顯而易見的需求未必是真正的需求，二是創(chuàng)業(yè)初期要學(xué)會(huì)快速試錯(cuò)。”而在我的理解中，快速試錯(cuò)也許是指不要采集完了所有數(shù)據(jù)再去做內(nèi)測(cè)，有一部分?jǐn)?shù)據(jù)就可以上線內(nèi)測(cè)試試。

硬件環(huán)節(jié)差得遠(yuǎn)

依靠停車管理員和車主分享空車位數(shù)據(jù)，也很快被證明是個(gè)不靠譜的方法。O2O軟件曾經(jīng)找了50個(gè)保安，為他們開發(fā)了一個(gè)微信訂閱號(hào)作為后臺(tái)，保安以紅橙綠三個(gè)顏色上傳停車場(chǎng)的空閑狀況，每半小時(shí)報(bào)一次，每報(bào)一次都有獎(jiǎng)勵(lì)。這個(gè)方法的問題在于，保安的流動(dòng)性很大，推廣時(shí)候要避開物業(yè)公司(因?yàn)槲飿I(yè)公司并不支持)，數(shù)據(jù)也不精準(zhǔn)。肖遙說：“地下車庫中某一層的保安并不知道另外一層的狀況，更不用說保安無意或者有意瞎報(bào)數(shù)據(jù)了?！弊詈螅琌2O軟件回到了硬件，這也是肖遙今天依然堅(jiān)持的觀點(diǎn)——做停車必須有數(shù)據(jù)，想要有數(shù)據(jù)必須做硬件。此后，他們研發(fā)了一套基于云端的攝像頭車牌識(shí)別和繳費(fèi)系統(tǒng)，于是，停車O2O變成了B2B的生意。停車場(chǎng)沒有替換現(xiàn)有設(shè)備的意愿，所以只能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加攝像頭和傳輸設(shè)備，更不用說架設(shè)設(shè)備過程中的硬件條件限制，例如大多數(shù)停車場(chǎng)沒有網(wǎng)線。肖遙說，即使設(shè)備白送，一家停車場(chǎng)至少也得談半個(gè)月的時(shí)間，才能拿下合作協(xié)議，這最終考驗(yàn)的是商務(wù)能力。顯而易見的需求未必是真正的需求。肖遙最開始想做O2O軟件，就是因?yàn)樗_車來北京辦事找不到停車位。那時(shí)候我和他的觀點(diǎn)是相似的：在所有汽車后市場(chǎng)中，停車是個(gè)萬億元級(jí)別的細(xì)分市場(chǎng)(每年交易額確實(shí)非?？捎^)，剛需且高頻(遠(yuǎn)比洗車、保養(yǎng)甚至保險(xiǎn)和汽車金融更高頻)。但肖遙這次跟我說，真正高頻的停車需求，是相對(duì)穩(wěn)定的，想想你每天上班，基本都有確定的地點(diǎn)和包天或者包月的停車價(jià)格，在這個(gè)場(chǎng)景下，用戶的真正需求是省錢——比如有更便宜的包月或者包天停車位。而且這個(gè)需求并不是完全剛性的，肖遙舉了一個(gè)例子：O2O軟件談下了王府井區(qū)域某地下停車場(chǎng)，800元包月，希望吸引在馬路對(duì)面某寫字樓上班的車主，該寫字樓地下停車場(chǎng)的包月價(jià)格在2000元以上。但最終效果不佳，因?yàn)橛行┸囍鞯耐＼囐M(fèi)由單位報(bào)銷，有些車主可以按每天60元的價(jià)格包天停車，算下來每月約為1200元，價(jià)格吸引力就不明顯了。在其他情況下，比如周末去逛街，找空車位的需求也并不是那么強(qiáng)烈。除非周圍有特別方便的、可替代性特別強(qiáng)的停車場(chǎng)，否則用戶還是要在這個(gè)目的地點(diǎn)停車。一旦選定了目的地，用戶的需求可能是更便捷的移動(dòng)支付、預(yù)約免排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)。而要滿足這些需求，一定要打通硬件環(huán)節(jié)。

既得利益者不讓步

從整個(gè)O2O行業(yè)來看，北京保安公司平臺(tái)的玩法看的是能不能快速調(diào)動(dòng)供給和需求兩端，供給端產(chǎn)權(quán)越簡單，調(diào)動(dòng)的效率越高；沉沒成本越高，調(diào)動(dòng)的積極性越大(比如Uber和Airbnb)。但這些規(guī)律在停車行業(yè)都不成立。整個(gè)停車業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈雖然不長，但能用混亂來形容。肖遙說，停車市場(chǎng)的供給端產(chǎn)權(quán)(停車場(chǎng))往往屬于開發(fā)商或物業(yè)公司，經(jīng)營權(quán)可能承包給個(gè)人或者管理公司，而且可能還會(huì)再次分包。由于所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，在商務(wù)談判的時(shí)候，有時(shí)候負(fù)責(zé)經(jīng)營的物業(yè)公司同意，卻可能遭到產(chǎn)權(quán)方(例如房地產(chǎn)開發(fā)商)的拒絕?！懊總€(gè)環(huán)節(jié)都得照顧到，差一個(gè)都拿不下來，產(chǎn)權(quán)問題太復(fù)雜，不支持病毒式擴(kuò)張。另外，從沉沒成本的角度看，停車場(chǎng)確實(shí)有空置，但是在供不應(yīng)求的市場(chǎng)，這個(gè)成本很容易被忽視?！毙みb表示，沉沒成本指的是，這項(xiàng)資源如果閑置，會(huì)產(chǎn)生較高的成本，這項(xiàng)成本大部分時(shí)候就直接損失掉了。按照停車位總量與汽車保有量來計(jì)算，北京有一半的汽車沒車位停，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)方和經(jīng)營方都可以坐地收錢，如果沒有什么好的利益點(diǎn)可以撬動(dòng)，他們對(duì)補(bǔ)貼也不敏感?；ヂ?lián)網(wǎng)的做法，本質(zhì)上就是找到一個(gè)切入點(diǎn)，占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈上的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，然后堅(jiān)持下去，等著市場(chǎng)爆發(fā)，在某一天打破原有產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)。但在停車行業(yè)，切入點(diǎn)并不好找。肖遙說：“整個(gè)汽車后都是買方市場(chǎng)，只有停車是賣方市場(chǎng)，供給端處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其在最需要停車服務(wù)的核心城區(qū)，它對(duì)效率的改善和流量的增加甚至是補(bǔ)貼都不太敏感。加上國內(nèi)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)大多是分離的，專業(yè)連鎖管理公司的市場(chǎng)份額也不高，造成冷啟動(dòng)的時(shí)間太長?！?/span>

單一功能難做大

走到最后，北京保安公司認(rèn)為，一個(gè)可能的路徑是研發(fā)“硬件+SaaS”系統(tǒng)，幫助停車場(chǎng)減少人工成本，獲取數(shù)據(jù)，做精細(xì)化的收益管理。例如，空閑時(shí)期降低價(jià)格、公布空閑車位，從而實(shí)現(xiàn)引流，增加收益并以此吸引用戶，最終才有可能落入正向循環(huán)，才能鋪開做平臺(tái)。在這個(gè)判斷之下，肖遙認(rèn)為，路側(cè)停車位由于不可能通過硬件獲取數(shù)據(jù)(除非從政府層面推動(dòng)設(shè)置地磁感應(yīng))，短期不能推開；地面停車場(chǎng)大部分時(shí)候利用率很高，資源調(diào)配的空間不大，所以機(jī)會(huì)仍然在地下停車位。根據(jù)保安公司的估計(jì)，地下停車場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的數(shù)量占全部管理機(jī)構(gòu)數(shù)量的兩成，但停車位數(shù)量卻占了七成還多，這部分資源有錯(cuò)峰使用的空間。例如，小區(qū)地庫的白天和商場(chǎng)地庫的晚上，根據(jù)不同時(shí)段的車流量設(shè)定彈性價(jià)格，并推送給附近的車主，只要價(jià)格杠桿撬動(dòng)作用足夠明顯，商業(yè)模式能夠成立。但這套商業(yè)邏輯成立的前提是能夠積累一定的數(shù)據(jù)量，需要運(yùn)營方具備較短時(shí)間內(nèi)在盡量多的停車場(chǎng)開展業(yè)務(wù)的能力。如果這是**可行的商業(yè)邏輯，且每個(gè)玩家都按照這個(gè)邏輯切入，停車業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)割據(jù)的局面：一個(gè)城市里有兩三家比較大的“玩家”，而不同一線城市都會(huì)有不同的“玩家”，最后可能出現(xiàn)的局面就是資本整合。畢竟在一款大型用車應(yīng)用中，停車功能會(huì)極有價(jià)值。但這對(duì)于創(chuàng)業(yè)保安公司的商務(wù)拓展能力和硬件要求很高。肖遙表示：“單一的停車產(chǎn)品使用頻率沒有想象中那么高，比如回家后和上班時(shí)就用不著。單一的停車功能未必能成為入口級(jí)應(yīng)用，將其整合到平臺(tái)級(jí)應(yīng)用里去，可能更符合用戶的使用習(xí)慣?！?/span>北京保安公司編制：停車管理服務(wù)